通訊：錫林浩特市讓“小物業(yè)”服務“大民生”

　　中新網(wǎng)內(nèi)蒙古新聞3月27日電 題：通訊：錫林浩特市讓“小物業(yè)”服務“大民生”

　　作者 呂強

　　隨著社會的迅速發(fā)展，群眾維權意識的不斷提升，物業(yè)糾紛成為了基層治理中的一個痛點問題。大量的物業(yè)訴訟糾紛涌入法院，并且呈現(xiàn)出“服務難、收費難、管理難、裁判難、息訴難、執(zhí)行兌現(xiàn)難”的“六難”現(xiàn)狀和“群體多、面廣、易激化、易引發(fā)群體性事件”的“四易”特點，嚴重影響著基層安定和諧和人民幸福生活。

　　錫林浩特市委政法委牽頭抓總，先后召開矛盾糾紛調(diào)解工作動員部署會議、日常調(diào)研調(diào)度及基層交流觀摩會，推動基層矛盾糾紛化解工作深入開展。市司法局組建工作專班，結合城鄉(xiāng)各轄區(qū)矛盾凸顯情況，分別建立矛排化解工作機制和措施。巴彥查干司法所高度重視物業(yè)管理矛盾糾紛，親力親為創(chuàng)新發(fā)展新時代“楓橋經(jīng)驗”，健全完善全流程工作閉環(huán)，在矛盾未發(fā)時充分摸排情況、在矛盾萌發(fā)時及時介入消弭、在矛盾已發(fā)時積極妥善化解、在矛盾解決后推動完善機制，在化解物業(yè)糾紛方面形成了一系列完整經(jīng)驗和做法。

　　一、緊盯矛盾凸顯特點，聚力分析對立原因

　　在日常矛盾排查過程中巴彥查干司法所總結了如今階段物業(yè)案件存在的主要問題：第一，業(yè)主與物業(yè)對于合同不明晰，業(yè)主在簽訂物業(yè)合同時，開發(fā)商對于合同內(nèi)容解釋不到位，促使雙方對于各自的權責不明確，致使業(yè)主認為一些非物業(yè)服務內(nèi)容應為物業(yè)所為，以物業(yè)不作為為由拒繳物業(yè)費；第二，對于一些空置房屋、無人居住房屋部分物業(yè)公司收費不合理，針對這些無人居住的房屋有些物業(yè)公司以全款收費，沒有給予一定的優(yōu)惠政策，造成了很多業(yè)主的不滿意，惡意拖欠物業(yè)費；第三，業(yè)主對于法律規(guī)定不清楚，有些房屋在開發(fā)商質(zhì)保期五年之后產(chǎn)生漏水、管道等問題，應啟動大修基金，但部分業(yè)主認為只要是房屋出現(xiàn)問題都應由物業(yè)出錢解決，這也就導致業(yè)主以房屋漏水為由拒繳物業(yè)費；第四，部分物業(yè)公司服務缺失不到位，沒有做到以服務為主，物業(yè)公司只有在收費的時候才會現(xiàn)形，平時都出于隱身狀態(tài)。物業(yè)公司對公用部分、共用設施設備維護管理不善，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡管理職責，造成物業(yè)環(huán)境惡化等，造成了業(yè)主對物業(yè)公司的不滿，所以業(yè)主拒繳物業(yè)費導致物業(yè)公司拒絕服務，再次引發(fā)業(yè)主拒繳物業(yè)費，由此產(chǎn)生惡性循環(huán)。

　　二、強化品牌隊伍建設，聚力糾紛源頭防化

　　(一)成立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解工作室

　　巴彥查干司法所針對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)矛盾頻發(fā)的特點成立專門關于物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解工作室，由兩名退休法官任專職調(diào)解員。物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解工作室，不僅接收群眾申請調(diào)解的物業(yè)管理矛盾糾紛案件，同時還承接錫林浩特市法院委派的訴前調(diào)解案件，自2023年10月成立至今已承接物業(yè)管理矛盾糾紛案件500余件。

　　(二)開展物業(yè)管理矛盾糾紛培訓班，增強調(diào)解員專項業(yè)務水平

　　巴彥查干司法所集中開展人民調(diào)解員隊伍業(yè)務培訓，針對物業(yè)管理矛盾糾紛進行專項培訓，轄區(qū)內(nèi)全體調(diào)解員參加，邀請“金牌調(diào)解員”進行授課分享經(jīng)驗做法，現(xiàn)場共同探討當前物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解的重難點，培養(yǎng)、發(fā)動更多的調(diào)解員參與到物業(yè)矛盾糾紛化解工作中。此次培訓從調(diào)解技巧、當事人情緒引導等多方面，進行了培訓講解。

　　(三)聯(lián)合多部門召開物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作會議

　　為進一步化解物業(yè)服務矛盾糾紛，積極落實多元化排查化解措施，不斷強化源頭治理，以精準“把脈”妥善化解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾糾紛。巴彥查干司法所聯(lián)合巴彥查干街道辦事處召開物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處工作會議，參加會議的有住建部門、消防部門、物業(yè)公司代表、業(yè)主委員會代表以及社區(qū)主任。調(diào)解會上巴彥查干司法所所長于楊強調(diào)了物業(yè)管理矛盾糾紛產(chǎn)生的原因以及可預防的相關措施，巴彥查干街道物業(yè)管理矛盾糾紛化解工作室主任韓宗東介紹了近期調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛時存在的問題、多數(shù)業(yè)主的心聲以及物業(yè)公司的想法，以實際案例呼吁大家進行換位思考進而減少矛盾糾紛產(chǎn)生的可能。

　　(四)組織物業(yè)相關法律宣傳講座

　　為進一步提升轄區(qū)內(nèi)廣大群眾的物業(yè)相關的法律知識，合理利用法律手段維護合法權益。巴彥查干司法所開展圍繞《中華人民共和國民法典》相關法律知識宣傳講座。邀請專業(yè)律師開展現(xiàn)場普法講座，授課老師對《中華人民共和國民法典》《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)進行解讀，使大家充分了解與日常生活中物業(yè)相關的法律問題，同時邀請社區(qū)工作人員并就小區(qū)成立業(yè)委會的流程、成立業(yè)委會的條件及各階段注意事項等內(nèi)容進行了專門講解，真正做好“關鍵小事”，努力為居民群眾打造宜居環(huán)境。

　　(五)制定《物業(yè)服務合同糾紛案件調(diào)解規(guī)則及法律依據(jù)》

　　巴彥查干司法所還在調(diào)解案件的過程中不斷的收集整理物業(yè)管理類矛盾糾紛產(chǎn)生的原因，分別對應的法律法規(guī)依據(jù)以及其他法院類似案件的判決，自行整理匯編成《錫林浩特市司法局巴彥查干司法所物業(yè)服務合同糾紛案件調(diào)解規(guī)則及法律依據(jù)》，在調(diào)解案件的過程中向業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)主委員會以及開發(fā)商進行法律的宣傳與講解，使各方都明確了自己的權利與義務，進而使調(diào)解工作在有法可依的基礎上穩(wěn)固進行。

　　三、堅持眾心誠信為民，聚力提煉工作舉措

　　(一)堅持“一聽、二看、三分析”的工作方法

　　物業(yè)矛盾糾紛化解，調(diào)解員堅持“一聽”，聽業(yè)主不配合物業(yè)公司的原因，聽取物業(yè)公司向法院訴訟的原因，聽社區(qū)及相關單位的意見；“二看”，要親自到小區(qū)現(xiàn)場看現(xiàn)狀、看服務、看提供的證據(jù)，摸清情況，做到心中有數(shù)；“三分析”，分析業(yè)主與物業(yè)公司間矛盾的真正原因、分析業(yè)主之間共性矛盾和個性訴求。

　　(二)線上線下雙同步，多措并舉齊攻堅

　　在調(diào)解的過程中提及與物業(yè)相關的問題時部分業(yè)主情緒激動、還有的業(yè)主對于調(diào)解工作會有抵觸質(zhì)疑心理，為調(diào)解工作帶來了一定的困難，在這樣的情況下?lián)�平均每個矛盾糾紛案件，調(diào)解員從線上到線下、從開始介紹到案件結束至少要打6次電話。例如：有的業(yè)主對于物業(yè)的積怨已深，很多都是拒絕調(diào)解的，對于調(diào)解員的電話也是拒絕接聽，但是調(diào)解員還是會堅持與業(yè)主取得聯(lián)系，業(yè)主不接電話調(diào)解員就發(fā)短信向業(yè)主解釋，慢慢的業(yè)主愿意接聽電話了，在根據(jù)業(yè)主的實際情況，方便見面的業(yè)主會約定時間到調(diào)解室進行調(diào)解，不方便見面的業(yè)主調(diào)解員會加上業(yè)主的微信，耐心的傾聽業(yè)主訴求，沒有固定的時間、想到的就可聊、不明的也可問，在一問一答、一聊一復中，解答了疑問，了解了義務和權利的制約，體查到了物業(yè)公司的不易，不懈努力，換來了業(yè)主理解、信任和支持，成功化解了糾紛或怨氣，主動的支付了物業(yè)費用，雙方滿意，案結事了。

　　(三)調(diào)解員要做好“宣傳員”與“講解員”

　　在調(diào)解案件過程中調(diào)解員積極向業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司宣傳普及相關法律法規(guī)；并以小區(qū)內(nèi)實際的判決案例向業(yè)主“以案釋法”進行講解，并以業(yè)主與物業(yè)簽訂的合同進行詳細的講解，將物業(yè)公司的權責清單告知業(yè)主，減少了業(yè)主對于物業(yè)公司“不作為”的認定，也將多數(shù)業(yè)主的心聲通過調(diào)解員轉(zhuǎn)達到物業(yè)公司耳邊，讓物業(yè)公司可以真正的聆聽到業(yè)主的心聲，為日后更好的服務提供了指引。

　　(四)同步溝通化解矛盾

　　調(diào)解員的工作目標是真正的消除化解矛盾，是既要治標又要治本，而不是僅僅只解決表面問題，積極化解調(diào)處過程中其他連帶出來的矛盾，在調(diào)解時針對每戶業(yè)主不同的情況采取了不同的調(diào)解方案。部分業(yè)主沒有收入來源無法全部及時繳清物業(yè)費，調(diào)解員在與物業(yè)公司溝通后申請分期繳納物業(yè)費；還有一些業(yè)主和物業(yè)公司之間存在著其他糾紛，調(diào)解員也會隨之將矛盾糾紛化解，以此緩和業(yè)主與物業(yè)公司之間的關系。例如：在一次物業(yè)糾紛的化解中，一戶業(yè)主反應他在裝修時曾向上一家物業(yè)公司繳納過2000元的裝修保證金，上一家物業(yè)公司也提出過在裝修之后可以抵繳物業(yè)費，但是在物業(yè)公司變更后，雙方?jīng)]有做好交接，新物業(yè)公司沒收到2000元不能給業(yè)主進行抵扣，調(diào)解員在得知這一情況后，馬上與上一家物業(yè)公司取得聯(lián)系，確認后，調(diào)解員與兩家物業(yè)公司協(xié)商溝通，最終新物業(yè)公司將2000元的裝修保證金為業(yè)主抵扣物業(yè)費。這不僅挽回了業(yè)主的經(jīng)濟損失同時也解決了業(yè)主心中對于物業(yè)公司的不滿，利于雙方的和諧相處。對于一些并非是物業(yè)公司服務范圍的內(nèi)容，調(diào)解員也會極力幫助業(yè)主進行解決，通過與物業(yè)公司協(xié)商幫助業(yè)主，但是一些業(yè)主依然對物業(yè)公司服務范圍以外的內(nèi)容對物業(yè)心生不滿，調(diào)解員也會引導業(yè)主用正當?shù)姆�律途徑去解決問題。

　　(五)調(diào)解員還要做好繳費的“中間人”

　　部分業(yè)主因為身在外地或工作繁忙，在調(diào)解成功后無法及時到物業(yè)公司進行繳納物業(yè)費，但是又沒有物業(yè)公司的收款方式，所以調(diào)解員這個“中間人”就顯得格外的重要。很多業(yè)主會主動的將物業(yè)費轉(zhuǎn)賬到調(diào)解員的手機上，這不僅是對于調(diào)解工作的認可，更重要的是對調(diào)解員的信任。據(jù)統(tǒng)計調(diào)解成功的案件中有超過65%的業(yè)主都是直接將物業(yè)費轉(zhuǎn)交的調(diào)解員的手機，由調(diào)解員將物業(yè)費轉(zhuǎn)交物業(yè)公司，再將物業(yè)公司開具的收據(jù)或發(fā)票轉(zhuǎn)交給業(yè)主。

　　(六)積極與物業(yè)公司協(xié)商

　　在調(diào)解過程中，很多物業(yè)公司對于空置房、無人居住的閑置房收取全額的物業(yè)費，引起業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費，在調(diào)解員與物業(yè)公司的積極協(xié)商溝通下，對于空置房、無人居住的閑置房應當降低收費標準，部分物業(yè)公司經(jīng)協(xié)商同意只收取70%~65%的物業(yè)費，對于拒繳物業(yè)費的的業(yè)主，調(diào)解員也向物業(yè)公司極力爭取優(yōu)惠條件促使業(yè)主繳納物業(yè)費，并向物業(yè)公司進行了相關法律規(guī)定的講解宣傳講解。這不僅利于物業(yè)公司的資金回籠，同時也減少了業(yè)主對于拒繳物業(yè)費的抵觸情緒。

　　(七)事事有回響、件件有回音                                                                  完善回訪制度，推進人民調(diào)解工作走深走實。在矛盾糾紛化解后，調(diào)解員也會不定時向業(yè)主溝通，物業(yè)服務有沒有改善，重點了解調(diào)解案件成效、群眾滿意度、物業(yè)協(xié)議履行情況等。巴彥查干司法所開展隨機抽訪工作，與社區(qū)聯(lián)合建立定期通報反饋制度，不斷加強對物業(yè)矛盾糾紛化解工作的監(jiān)督指導，提升人民調(diào)解工作質(zhì)效。

　　四、規(guī)范業(yè)務管理制度，聚力提升案卷質(zhì)效

　　規(guī)范立卷流程，完善裝訂歸檔。人民調(diào)解業(yè)務檔案按年度和一案一卷、一卷一號的原則立卷�？缒甓鹊�，應在辦結年立卷。人民調(diào)解員從接受調(diào)解當事人申請時起，應該注意收集保存有關材料，著手立卷的準備工作。人民調(diào)解員在調(diào)解終結后，應當全面整理、檢查全部文書材料，補齊遺漏的材料，去掉不需立卷歸檔的材料。物業(yè)管理服務矛盾糾紛調(diào)解工作室還制定了嚴格借閱制度，限期歸還催要。借閱卷宗必須履行一定的審批和登記手續(xù)，并限定借閱期限。所有卷宗明確保管期限，及時移送銷毀。

　　巴彥查干司法所還定期對調(diào)解卷宗進行評查，重點評查卷宗制作是否規(guī)范，卷內(nèi)材料是否齊全，調(diào)解協(xié)議書是否有雙方當事人的簽字或者指紋印，調(diào)委會是否加蓋了印章。對不符合要求的，一律退回并指導調(diào)解員進行補充、完善。對符合要求的調(diào)解卷宗，優(yōu)中評優(yōu)，將評選出優(yōu)秀的卷宗通過各個調(diào)委會進行傳閱，有效提升人民調(diào)解卷宗質(zhì)量。                            

　　一件件物業(yè)管理矛盾糾紛案件，層層剝離，件件多磨。屋頂漏雨、混凝土脫落、下水道堵塞、管道破裂跑水、衛(wèi)生不潔、路燈不亮、管理不善，停放的車輛被劃、堆放的物品被損壞、物業(yè)不作為、服務不到位、施工工地影響休息……一樁樁、件件物業(yè)糾紛案件，通過采取一對一、一對多，面對面、背靠背的溝通調(diào)解，一個個進行了把診號脈，并向相應的物業(yè)公司及時通報反饋，隨著一件件的整改完善、落實解決，一個個業(yè)主的矛盾，由怒氣沖天、怨聲載道，到溝通協(xié)商，主動履行義務的化解，情、理、法、量的運用，帶動了質(zhì)的發(fā)展，一個業(yè)主的理解轉(zhuǎn)變，演變到一棟樓乃至一個小區(qū)的息事寧人、案結事了。

　　“小小的物業(yè)糾紛，牽動著百姓福祉大民生”。錫林浩特市委政法委號召全市調(diào)解組織學習巴彥查干司法所主動發(fā)揮矛盾糾紛化解“前沿陣地”作用，積極融入基層社會治理大格局，立足群眾實際，將多元調(diào)解力量下沉到基層，把矛盾化解在家門口，以實際行動探索助力矛盾糾紛化解之路。聚力典型帶動，強化示范引領。全市加強基層矛盾糾紛典型經(jīng)驗的總結提煉，擇優(yōu)推選出基層“楓橋式”工作法典型經(jīng)驗材料。同時要樹立創(chuàng)建典型、推廣典型、交流典型、復制典型、崇尚典型的良好氛圍，使調(diào)解組織、調(diào)解骨干在以學促干中不斷增強化解矛盾糾紛的本領。